Тема 3. Ограниченные вещные права.
Общие положения.
Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным
правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой
право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом — собственником.
Классическим примером данного права являются сервитуты — права пользования
чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении,
например, право прохода или проезда через чужой земельный участок.
Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по
содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия
собственника (в частности, в большинстве случаев исключают возможность
отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском
праве все ограниченные вещные права (за исключением залога и права
удержания) имеют объектом недвижимое имущество (вещи).
Наряду с уже упоминавшимися общими свойствами всех вещных прав важной
юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение
даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря,
эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество
(например, в случае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы
обременяя его, т.е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое
«право следования» является характерным признаком вещных прав.
Тем самым они как бы сжимают, ограничивают права собственника на его
имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможности свободного
пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности
распоряжения им, например, отчуждения посредством договоров купли-продажи
или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на
имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более
того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковой защите от
неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи.
При прекращении ограниченных вещных прав право собственности
«восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных
условий, в чем проявляется, так сказать, упругость права собственности.
Из этого вытекает также такое свойство ограниченных вещных прав, как их
производность, зависимость от права собственности как основного вещного
права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь
невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право
(например, в отношении бесхозяйного имущества).
Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется
непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко
происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен сам установить
все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия.
Как известно, в обязательственных отношениях, в большинстве случаев
возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в
определении их содержания и условий, включая установление условий сделок,
хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключает
исчерпывающий перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих
отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно
определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень
ограниченных вещных прав.
Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп
ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права
некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника (К
ним относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления
); во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных
участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым
имуществом (главным образом, жилыми помещениями); в-четвертых,
обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога
(залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных
прав, могут являться движимые вещи.
К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков
относятся:
1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения
землей (по сути — бессрочной аренды);
2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого
могут быть как граждане, так и юридические лица;
3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом
(обременять в том или ином отношении) не только земельные участки
(например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода
или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и
сооружения. В ГК они рассматриваются как права ограниченного пользования
соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения
собственников соседствующих участков (с возможностью, однако,
принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитуты в
виде прав на забор воды, водопой скота, осуществления паромных и лодочных
переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками
предусмотрены ст. 43—44 Водного кодекса;
4) право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам
прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно
заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий,
сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом
собственностью застройщика.
Правда, все перечисленные четыре группы прав предусмотрены правилами гл. 17
ГК, не вступившей в силу до принятия нового Земельного кодекса, и с этой
точки зрения не могут пока иметь практического распространения. Вместе с
тем их появление уже сейчас возможно при продаже недвижимости, находящейся
на не принадлежащем отчуждателю земельном участке (п. 3 ст. 552 ГК), либо
при продаже застроенного земельного участка с сохранением за отчуждателем
права собственности на соответствующие строения (ст. 553 ГК). Сервитутные
права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов зданий
и сооружений на срок действия договора аренды (ст. 652, 653 ГК).
Действующее законодательство использует также категорию «публичных
сервитутов», возникающих, например, при использовании любыми гражданами не
закрытых для общего доступа земельных участков, находящихся в публичной
собственности (улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т.п.). Такие
сервитуты возникают также при приватизации застроенных земельных участков и
состоят в возможностях установления, во-первых, права безвозмездного и
беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных дорог и
объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке; во-вторых,
права размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к
ним; в-третьих, права доступа на участок для ремонта данных «объектов
инфраструктуры». Водный кодекс РФ в ст. 20, 43 и 44 предусматривает
возможность установления «публичных водных сервитутов». Однако такие права
не имеют конкретных управомоченных лиц и не могут считаться гражданско-
правовыми. По сути, они представляют собой не сервитуты, а установленные
законом пределы прав публичных или частных собственников соответствующих
недвижимостей.
Право пользования жилым помещением. (1.4) Права ограниченного пользования
иными недвижимостями представлены в нашем законодательстве, во-первых,
правами членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренными ст.
292 ГК. За этими гражданами непосредственно закон признает «право
пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным
законодательством». Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных
потребностей здесь не зависит от воли собственника жилья. По существу, это
право ограниченного пользования жильем собственника также можно отнести к
правам сервитутного типа.
При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе
права собственности на жилье (например, при продаже этого жилья как
предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им
собственнику жилья кредита) (см. п. 1 ст. 558 ГК). Следовательно, при
отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно
проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование
прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него
по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов
семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья
вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и
попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь по сути ограничивает
собственника недвижимости в праве распоряжения ею. Кроме следования за
недвижимостью, такого «права пользования жильем», характерного для вещного
права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и
самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК). Все это не
оставляет сомнений в его вещно-правовом характере (тем более что нормы о
нем помещены в гл. 18 ГК РФ, посвященной исключительно вещным правам на
жилые помещения).
Во-вторых, к ним относится право пожизненного пользования жилым
помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом
недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у
граждан на основании договора (купли-продажи недвижимости под условием их
пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК) либо
завещательного отказа (ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Содержание этого
права определено законом, а не договором или завещательным отказом. Оно
заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащим
другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого
недвижимого имущества, и исключает для управомоченного лица какие-либо
возможности распоряжения этим имуществом. Данное право также сохраняется за
управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной в
последующем смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной
защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к
праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого
помещения) объектом недвижимости.
Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права,
обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся: 1
) залоговое право (в случаях) когда его объектом является вещь, а не
имущественное право); 2) право удержания (ст. 359 ГК). Объектом обоих
названных прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество
(вещи), а в их содержание входит возможность принудительной реализации
соответствующих вещей помимо воли их собственника, т.е. прекращение самого
основного вещного права — права собственности. Оба этих обстоятельства не
имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав. Названные
особенности залога (и весьма близкого к нему института удержания)
обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретические споры о
его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе.1.1 Право пожизненного наследуемого владения землей
Пожизненное наследуемое владение землей – следующее важное вещное право на
землю. Правда, с момента его возникновения у некоторых стали возникать
сомнения в его необходимости. Говорили, что здесь происходит смешение его с
правом владения в триаде содержания права собственности, что оно непонятно
и т. д. Думается, это происходило от недопонимания нового важного института
земельного права, близкого к праву собственности.
Оно может явиться переходным, но пока сохраняется, так как миллионы граждан
имеют землю на основании этого права и государство не «отнимает» ее и не
«заставляет» ее выкупить.
Кроме того, государство закрепило за гражданами участки в собственность в
пределах установленных норм, а сверх норм (например, при большемерных
участках) – в пожизненное наследуемое владение.
Владелец вправе сдавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное
пользование. Также владелец вправе передать участок по наследству, но не
вправе совершать сделки, влекущие отчуждение участка. Это право, таким
образом, уже очень близко к праву собственности. Может быть, оно само собой
когда-либо исчезнет, но государству преждевременно насильственно его
упразднять.
В пожизненном наследуемом владении по желанию граждан могут находиться
предоставленные им ранее земельные участки, в том числе сверх нормы
бесплатной передачи в собственность до установленных предельных размеров, а
также при получении этих участков по наследству.
Данная форма права на землю впервые была установлена Основами
законодательства о земле бывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая
борьба, дискуссия о возможности права частной собственности в РФ на землю.
Победила точка зрения противников частной собственности на землю. Право
пожизненного наследуемого владения землей было введено как альтернатива
частной собственности. К тому же «термин» владение понимается как близкий к
термину «собственность».
В ЗК 1991 г. это право было предусмотрено как самостоятельная форма права
на землю.
Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. «О приведении земельного
законодательства в соответствие с Конституцией РФ» это право отменено и
сохранено только за лицами, получившими в установленном порядке его до
конца 1993 г., а также по наследству. ГК это право восстановлено и
существует с правом собственности.
Участки на праве пожизненного наследуемого владения владельцами по их
желанию могут выкупаться в собственность в рассрочку.1.2. Право постоянного (бессрочного) пользования землей
К вещным земельным правам отнесено также постоянное (бессрочное)
пользование землей. Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве
как основное и главное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей
были сформулированы в ЗК наиболее подробно. Иногда говорят, что ныне в
праве пользования землей нет необходимости, поскольку есть право аренды.
Тем более, что в ГК прямо имеется такой термин, как «пользование на праве
аренды». Но это не умаляет и не отвергает право пользования, ибо оно в
данном случае – постоянное, бесспорное, а аренда – временный, срочный вид
пользования. Иное дело – временное (срочное) пользование. Необходимо ли
оно?
ГК содержит ряд основополагающих норм о землепользовании (ст. 268-270). В
ЗК регулируется предоставление земель в постоянное пользование (ст. 26-28,
57-59, 61-68, 80 и др. ).
Земельные участки предоставляются в пользование из государственных и
муниципальных земель. В пользование предоставляются участки также частными
собственниками – физическими и юридическими лицами. В качестве
пользователей выступают физические и юридические лица, предприниматели,
коммерческие организации, колхозы и совхозы, оставшиеся на прежней
организационно-правовой форме и т. д. Участки, предоставленные в
пользование, остаются в государственной, муниципальной или частной
собственности. Пользователь имеет право владения (фактического обладания)
участком и право пользования им (извлечения из земли полезных свойств).
Распоряжаться землей пользователь не вправе за исключением случаев,
предусмотренных законом (например, во вторичное, временное (срочное)
пользование (в аренду), либо с согласия собственника).
Государственный или муниципальный орган принимает решение о предоставлении
земель в пользование. Кроме того, может заключаться договор о
предоставлении участка в пользование. Собственник или владелец земли может
предоставлять участок также по договору.1.3 (как дополнение) Земельный сервитут
В числе вещных прав на землю ГК (ст. 276-177) предусмотрел право других
граждан и юридических лиц на ограниченное пользование чужим земельным
участком. Такое право называется земельным сервитутом. В ЗК такого права
(по наименованию) не было и нет, но фактически оно подразумевалось
(например, в виде использования земельного участка для изыскательских и
геолого-разведочных работ, строительства дороги, линии связи, водопровода и
т. д. ).
Таким образом, земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны –
как право на ограниченное пользование чужим земельным участком, с другой
стороны – как некоторое ограничение права собственника (владельца,
пользователя или арендатора) данного участка в пользу других лиц.
Почему и для чего необходим сервитут? Прежде всего, для прохода, проезда,
прокладки трубопровода и др. Точно так же сервитут необходим, например, для
прогона скота, прокладки газопровода или водопровода, установки телефонных
столбов и т. д.
Сервитут, как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь
тогда когда необходимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от
него отказались.
Сервитут предоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя
или арендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и
возникновения спора по решению суда, арбитражного суда. Собственник (а
также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать с
гражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования
земельным сервитутам и размерах платы за него.
